热点|2017年过后,只有核心城市的房子才能叫资产

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作者:孥孥的大树


2016年国庆前后,20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕,至今已经一周年。在刚过去的周五,一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说,越来越多城市加入楼市收紧的序列。


调控之下,有些城市依然保持着房价缩量上涨,产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单,中国的老百姓已经有一种固化的思维,房价一定会涨,唯有房子是抵御通货膨胀的工具。


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短期价格持续的大涨,中国楼市出现了较大的价格泡沫。


2013年至今,楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变:


2013-2015年,楼市主要矛盾是库存量过大问题。2010-2011年,楼市行情好的情况下,土地供应量增加,从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况,所以说,从2013-2015年是楼市的主要矛盾是库存量大。


2015-2016年,楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫,三四线城市库存量过大,二者并存。经济低迷,驱动国家出台政策刺激楼市,从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨,这是楼市上涨的第二轮。可以说,2015-2016年期间,短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。


2017年,核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫,已经成为突出问题。时间窗口进入2017年,大家都没有想到,房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里,不少三四线城市房价上涨50%,价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。


房价上涨的主导者是政府,开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因:


其一,经济低迷。在房地产投资占总投资额占比15%的情况下,中国经济对地产依赖之重,无法在短期内解除,所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始,楼市复苏。


其二,杠杆转移。2013-2014年,政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说,就是经济不好,政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因,就是让居民加杠杆。政府的负债率很高,楼市涨了,土地上涨,卖出好价格,财政收入多了。这个过程中,居民则是用了国家允诺的杠杆,首付二、三成,慢慢供房,还贷,杠杆率全面增加。


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本轮楼市收紧的三个核心原因:


其一,减少外汇冲刺,锁定流动性。200万亿房子资产,对应3万亿美元外汇储备,这意味着只要有10%的房子套现,中国的外汇就会被冲击崩溃。显然,这是不允许出现的事情。限购,限贷还不够,还要用限售来锁定房子流动性。


其二,抑制投机行为,防风险,稳经济。房子有双重属性,一为居住属性;二为金融属性。当投机过旺时,金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机,资金流入,不利于实体经济发展。资产价格过高,容易出现经济崩盘风险。


其三,时间换空间,挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法:


1.房价回调。但这里只允许小幅回调,若是大面积回调,出现大面积断供,则影响的是政府,银行,开发商资金链,这意味着经济的崩盘。国家必定救市,只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下,我们花了多长时间才救回来,更别提楼市了。


2.人民收入增加,储蓄增多。以时间换空间的横盘,其意图就是通过增加人民的收入,从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了,也会有新进市场者购房。


楼市收紧过程中,有一件挺奇怪的事,那就是突然没有提房地产税了。也许,那真的是个伪命题,或者没有到成熟全面推出的时机。至少,重庆,上海两个城市试行之后,没有推向全国,说明整体效果不好。


取而代之的是,租售同权政策。


个人看法,保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年,一味发展商品房,造成保障房的缺失,导致人们一味看多楼市。


租赁政策的推行是保障房建设的一部分,长效机制的一部分。目前只是开端,路还很漫长。


从国家层面的情况看,2015年开始提租售同权,但一直到2016年底,基本都没有太多实质性的政策。而这一次,国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策,至少2017-2020年,这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题,则会全面推广到更多的城市。


从租售同权的政策中可以看到,此番新政,租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类:


中低收入对应租赁住房

中高收入对应普通商品房

高收入者对应豪宅


从政策上来看,在房子的居住属性上,已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失,社会就这么固化了,面对房价高的门槛,很难逾越。


真有钱,谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级,后二者可以对应有房阶级。有人说,这样划分不对,在大城市租赁住房的人,在老家有房。但我想问的是,房子是不动产,正是因为不动产,这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子,其实这个意义真的不大。


在一个城市长期工作,你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后,反而后悔了。因为,从惠州来到深圳中心区上班,在现在依然不现实。为什么,这一波调控下来,北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶,就是这样的道理。


不动产,始终是不动产。人在哪,它建在哪,它不会随着你的走动,而移动。


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资源的不足,是租售同权推出的前提。


资源配置从来都是不公平的。在楼市中,最典型的就是教育资源的稀缺,因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。而优质教育资源的潜台词,就是优秀的师资力量,是下一代接受优质教育的可能性。再往深处,就是阶层。


而资源的稀缺性,无非跟户口息息相关。而户口的定义,以下是我听到最好的解释。


中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照,在这个县内,你拥有相应的权利与义务。如果你去了其他地区,你就部分地失去了这个权利。你不能享受当地的医疗保险、劳动保险,甚至不能同工同酬,一般报酬比本地人低,不能应聘当地的政府雇员,没有选举权与被选举权,他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。当然,小孩也不能参加当地的高考去上大学,因为他们相当于是“非法移民”。


大家都关注未来房价会怎样?


如果说,业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。那么,对应来说,人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。


资金流通的路径可以简单的这样解释:


产业经济发展起来了,人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高,除了本身能创造的劳动报酬外,凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。于是,年轻人背后的家庭支撑了其首付款,这就驱动了资金的流通。从而,资金从三四线向一二线城市集聚,有资金的推动,必然导致资产价格的上涨,进而造成价格泡沫。


主线可以简单的理解为,产业——人——资金。


上述的核心,必然是人。


经济有强弱,城市分化是未来发展的必然趋势。城市分化背后的驱动因素其实就是人口,将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。


中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段,全国约18个左右的城市群,基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市,可以说是非常少,更况且雄安新区在设定前,已经将不动产交易限死,严格压制了所有投机行为。


我们回到之前的逻辑。目前,全国新增人口速度在减少,除了那些核心城市有人口持续流入之外,其它城市人口持续流出。再思考一个简单的逻辑,你现在买的房子,二三十年后,房子由谁来继承?如果你是拥有多套房子,未来集中到独生子女名下,这样独生子女名下有多套房子,过剩是必然的。因为大城市的虹吸效应会持续存在,所以并不存在这样的问题。


今年以来,四五六七八线城市的房价也是在疯涨,同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。但是,对不起,对于这些城市的购房者,真的有可能接盘了。如果是刚需自住倒没有什么,那买的是一种家的安全感。但是,出于投机,这一波接盘,套牢资金是肯定的。


只有核心城市的房子才能称是资产,广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能保值增值,而房子只有居住属性。


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城市发展是分化的,房价必然也是分化的。


从目前的情况看,楼市政策现在处于一直收紧的过程中,2017-2018年政策很难有松开口子的时候。


政策收紧之下,特别是信贷的收紧,短期影响房价会非常明显。目前,一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%,甚至接下来还有可能停贷,这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。


房贷利率上涨,最大的影响是购房成本的增加。接下来,核心城市面临的将是,买卖者地位暂时转换的阶段,要出售房屋的朋友,需要让利给有需求的购房者,否则难以成交。


利率收紧,毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房,全款买房,不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨,每个月房贷需要多还一些,犹豫着出手。


个人对楼市的观点,利率上浮还要扩散到更多一二线城市去,所以楼市短期看空。未来一年至一年半会是开发商最难受的时候,特别是,中小开发商不断的被兼并,相信在不久的时间后,大家可以看到各类媒体报道。


我的个人看法是,这一波房价上涨,绝大多数城市的购房者,短期冲高接盘是肯定的。因为在政策收紧的情况下,你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策,2至5年才能交易。周五,石家庄还出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。


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地产短期看空,不代表将来不会好,时间换空间是最好的策略。


从国家的政策出发,其历来强调稳经济,防风险。显然,监管层是不想房价大跌的,大跌意味着经济不稳。理想的状态,就是让房价微回调,在一个区间内震荡上几年时间,以时间换空间是最理想的状态。


通过时间来消化价格过高,泡沫会逐步萎缩,变小。我们有过先例,2011年至2015年,不少城市房价就是横盘或者微跌,但也不见得中国楼市崩盘了。


所以,目前的楼市短期我看空,但长期,我只看好核心城市,能持续上涨的也许不足20个城市。特别是,一线城市以及准一线城市,依然强烈看好,只不过需要经过周期的洗礼,挤泡沫的过程。其它城市,要么横盘,要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在,不足以影响全国。


当前最大的风险,其实是政策风险。国家虽然要稳,但最怕的是矫枉过正,导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性,是要警惕的。


另外,提了这么多年,金融机构的资金要支持实体经济,但事实上,依然是通过各种绕圈子,最终还是将钱投入了楼市,这种怪象,何时才能停下来。


(本文来源于微信公众号“孥孥的大树”)


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